这是为了加速回款的被动选择。
赖苏婷 李叶丨文
周朝辉（化名）经营着一家年产值约1000万元的建筑工程企业，这几年经营不好，公司收了一些工抵房，令他颇为无奈。
“对于工程方而言，如果不接受‘工抵房’，结算会慢个半年、一年，甚至一直都结不了。在这种环境下，作为乙方通常会同意部分回款用‘工抵房’方式结算，这是比较无奈的选择。”周朝辉表示。
除周朝辉所属小型企业外，帝欧家居、东方雨虹、凯伦股份等多家企业均曾持有工抵房资产。
在房地产行业深度调整的背景下，“工抵房”（工程抵押房）已成为上游供应商和建筑企业化解应收账款风险的重要出口。不过，这一看似能缓解资金压力的债务重组方式，在实际操作中却频频沦为“烫手山芋”。
山海新财经采访发现，为求快速回款，不少建筑企业被迫接受“工抵房”结算，却因此承受了巨大的资产折损。建材企业在接手后，又常因过户、税收等合规障碍被“卡”住脖子，导致工程结算屡屡受阻。这种债务化解的代价，在上市企业中表现得尤为沉重，甚至引发上亿元的资产减值损失。
面对这一市场痛点，各地政府已迅速行动，密集出台相关政策予以规范，加速推进“工抵房”交易的透明化，力求在化解企业债务与稳定市场秩序之间找到平衡。
与此同时，业内专家建议，必须加强对“工抵房”的规范化管理，严格落实“一房一价”原则，防止企业为加速回款而盲目折价抛售，进而引发房地产市场价格的不合理波动。
01
建材企业被迫接受“工抵房”
“这是为了加速回款的被动选择。”周朝辉表示。
“以前深圳房子好卖，根本不存在‘工抵房’情况，2024年到2025年，房地产行业开始下行，‘工抵房’也同步出现。”周朝辉表示。
据周朝辉介绍，他的企业“工抵房”的结算款约占总款项比例的5%，若是金额更大的合同——比如上亿元规模的总包合同，“工抵房”比例也会相应提高，规模在5%~10%。
“这个情况适用于合作的甲方是较为优质的国企、央企地产开发商，如果是其他民营开发商，‘工抵房’比例会更高一些，但具体情况以施工方和开发商相互协商为准。”周朝辉说。
他以公司目前正负责的一个合同总额约500万元的项目为例，其中涉及“工抵房”的金额约为15万元，占比约3%。
在风险方面，周朝辉表示，建筑企业在接受工抵资产时，往往面临一定价值折损。当前，开发商给了公司惠州的3个车位作为尾款的结算。“这3个车位的市场估值总计15万元（单价约5万元/个），在实际出售时，往往只能作价4万元至4.2万元/个。如果急售变现，3个车位最多只能卖到7万至8万元。”照此计算，15万元尾款缩水近一半。
此外，漫长的去化周期也是一大痛点。周朝辉透露，目前这3个车位仅售出2个。通常情况下，从接收“工抵资产”到最终拿到回款，去化周期短则2个月，长则1至2年。为了加速资金回笼，他们有时不得不委托房产中介代为处理，这又额外增加了一笔中介费用。
不仅是中小建筑企业，上市建材企业也同样面临以房抵债带来的回款周期长、工程款折损等问题。
作为建筑防水行业的龙头企业，东方雨虹在2025年上半年，通过取得下游客户已建成的住宅、商铺、办公用房、车位及股权资产等，抵偿其所欠付的款项，涉及的债权账面价值共计8.39亿元。
其中，公司及其子公司与绿地集团及其关联方签署了多项以房抵债协议，其中位于北京的绿地云景中心项目成为抵债大户，抵债资产包括4套商铺、63套办公用房以及218个车位。此外，双方还就北京昌平绿地慧谷中心项目签署了复杂的四方及五方协议，通过债权转让与购房款抵扣的方式化解债务。然而，在后续出售中，东方雨虹累计形成资产处置损失预计达5592.65万元。
国内陶瓷卫浴行业的代表企业帝欧水华也未能幸免。3月21日，公司发布公告，接受债务人以其已建成和在建的商品房（含住宅、商铺、公寓、停车位）抵偿货款，抵债资产合计金额约为1.61亿元，用于抵偿公司货款约1.55亿元，涵盖了从头部央企、国企背景房企到出险民营房企，包括万科企业、龙湖集团、保利发展等企业。
其中，万科系项目涉及抵债金额最高，合计约6888万元，房源遍布鞍山、成都、武汉、佛山、合肥、南宁等多个城市。紧随其后的是龙湖集团，涉及抵债金额约2857万元；富力地产涉及抵债金额约1612万元。但在4月29日发布的公告中，帝欧水华披露其工抵房账面金额5.21亿元中，存在减值1.63亿元，当期计提了2774.29万元的减值损失。
此外，主营新型建筑防水材料研发、生产与销售的凯伦股份同样面临类似困境。公司在2023年年度报告中披露，当年房地产客户以房抵债金额为3.23亿元；而在2024年年度报告中，公司对客户以房抵债的房产计提了高达1.53亿元的减值准备。
02
拒当“接盘侠”
建材商呼吁规范“工抵房”乱象
针对“工抵房”乱象，周朝辉表示，部分开发商在前期未约定相关条款，却在完工结算时强行要求“事后工抵”。他建议，监管部门出台政策予以规范限制，强制要求甲方在招投标或合同签订阶段明确“工抵”条款。
他解释称，“如果能将‘工抵’条款前置纳入合同，工程企业便可在报价环节适当上调，提前对冲资产贬值风险，从而在源头上保障企业的合理利润空间。”
也有建筑工程企业负责人明确表示，鉴于目前“工抵房”在过户及纳税环节存在诸多障碍，公司决定不接受此种结算方式。河南某建筑工程公司项目经理刘莎（化名）向记者透露，公司层面从未直接接收过“工抵房”，但有实际施工的工人出于个人意愿私下接受。
“有一个开发商给了3套在河南的住宅，一套价值约60万元，作为‘工抵房’。我们企业不接受，最后下面施工的工人拿去了，作为他们的工程结算款。”她进一步解释，“若手续完备，公司其实并不排斥‘工抵房’。但现实中，开发商常因税务问题无法开具发票，或项目本身存在合规瑕疵，导致无法办理正常的网签备案与过户手续。考虑到房屋买卖环节存在诸多问题，公司不想接受‘工抵房’。”
刘莎坦言，建筑企业接受“工抵房”完全是为了收债的无奈之举。“有些开发商会选择提供少量房产，作为拖延支付的缓兵之计；有时为了结算完剩余款项，建材企业被迫选择接受‘工抵房’。因为到了开发商完全已丧失履约能力且无其他可执行资产，拒绝房产抵债，最终可能导致颗粒无收。”
她进一步透露，“在当前市场环境下，能够提供‘工抵房’的开发商已属少数信誉相对较好的企业。多数开发商往往以各种理由无限期拖延支付，甚至恶意拖欠工程款。”
面对当前的去化困境，她坦言，尽管宏观层面频繁出台清理拖欠工程款、优化营商环境等利好政策，但执行层面仍存在明显“温差”。
03
规范“工抵房”价格
维持楼市稳定性
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受山海新财经采访时表示，“工抵房”普遍出现，核心原因在于房地产市场销售节奏的放缓，以及开发商资金流动的严重失衡。
“在前期拿地、开工建设等环节沉淀了高昂成本后，一旦终端销售回款受阻，开发商的资金链便会面临极大压力，从而不得不将房产作为抵押物支付给上游建筑、建材等供应链企业。”李宇嘉表示，然而，上游供应链企业自身同样面临回笼资金的迫切需求，如支付包工头工资、材料采购款等。因此，在接收“工抵房”后，这些企业往往会选择折价进行二次转卖。这种基于上述逻辑的降价抛售，虽然客观上为开发商提供了一定的债务缓冲，但也直接导致了商品房价格的非理性下探，对当前楼市回稳回暖带来一定影响。
李宇嘉分析认为，当前的“工抵房”市场已出现一些异化现象，一方面，部分开发商为规避前期业主维权风险，不敢在售楼处明面降价，而是打着“工抵房”的幌子进行变相降价促销，这类房源往往并非真实的债务抵偿。
另一方面，大量真实的“工抵房”并未完成实质性的产权过户，依然停留在开发商名下。当上下游企业找到买家后，仍需回到开发商售楼处进行网签。这种“名抵实销”的模式，导致大量房源在账面上并未真正完成去化，使得整个市场的库存评价变得混乱。
针对上述乱象，李宇嘉强调，防范“工抵房”引发的价格波动，必须严格遵循商品房“一房一价、明码标价”原则。对于偏离备案价幅度过大（如降价超过15%）的销售行为，应强制要求重新备案，以此规范市场秩序，维护楼市平稳健康发展。
近期，针对“工抵房”频发的销售乱象与资金链风险，多地政府密集出台政策，加速推进工抵房网签备案的规范化与透明化。
湖南郴州、广东韶关、江西萍乡及安徽亳州等地相继明确，已取得预售许可的项目可依法依规将工抵房直接网签备案至施工单位、材料供应商等合法债权方名下，并普遍允许办理一次合同更名。此举有效突破了以往“先抵后售”的复杂流程，从根源上规避了产权不清与一房多卖的风险。
在畅通流转渠道的同时，各地政府也强化了资金的闭环管理。例如，湖南郴州在7月13日发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康高质量发展的若干措施》中明确，“保交房项目”的工抵房销售资金须全额优先用于支付工程款、材料款及农民工工资，有效化解企业债务纠纷。广东韶关在去年发布的公告中也强调，工抵房销售资金必须存入监管账户，预售资金监管部门将根据房企申请，将资金直接拨付至原备案的施工单位或材料供应商名下。
另一方面，针对违规操作与恶意低价抛售，部分地区设立了前置审批机制与比例红线。湖北咸宁在去年4月23日发布的《关于进一步规范市城区房地产开发及销售管理工作的通知》中明确要求，以房抵工程款必须事先报市住新局审批同意，且抵债商品房面积不得超过批准预售总面积的10%。严禁开发企业未经批准擅自签订协议，对于违规行为，将采取信用扣分、关闭网签备案权限、撤销预售许可等惩戒措施。广西北海等地也同步加强了此类规范，严防工抵房演变为扰乱市场秩序的“价格战”。
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